3W real estate nu een sterke landelijke speler
De laatste paar jaar is het in de publiciteit relatief stil gebleven rond de vanuit Maastricht opererende projectontwikkelaar 3W. Maar nu valt er veel nieuws te melden, niet alleen inhoudelijk maar ook qua naam. Eerst veranderde de naam van 3W in ‘3W New Development’, om de nadruk te leggen op nieuwe ontwikkelingen en de nieuwe aanpak/wijze van ontwikkelen. Nu is gekozen voor ‘3W real estate’ en ook daar zijn redenen voor.
Meer dan ooit tevoren is projectontwikkelaar 3W een landelijke speler geworden met internationale contacten. Een internationaal aansprekende naam is dan wel gewenst. Het ontwikkelen van vastgoed, dat is de kernactiviteit. Met de nadruk op de herontwikkeling van bestaande locaties, dat is waar 3W real estate zich meer en meer mee wil onderscheiden.
„In de afgelopen jaren is er heel veel in de markt van vastgoed gebeurd,” vertelt directeur/aandeelhouder Jaco Meuwissen in het 3W-kantoor in de Colonel in Maastricht. „Uiteraard heeft de economische crisis heel wat sporen achtergelaten en daardoor is de markt flink veranderd. Wij hebben daar gelukkig goed op kunnen inspelen door onze focus te verleggen. We zijn specialist geworden op het gebied van de herontwikkeling van bestaande locaties door heel het land. De focus ligt niet meer op nieuwe projecten. Dat heeft als voordeel dat je minder kapitaalintensief hoeft te werken en dat je een eigen positie kunt veroveren in de markt. Dat gaat heel goed.”
Dat blijkt onder meer uit de opening van een nieuw kantoor in Amsterdam, aan de Apollolaan. „Dat is uit de praktijk gegroeid,” zegt Meuwissen. „In 2010 hebben we al de koers verlegd vanwege de veranderende markt. Je zag toen al dat er minder behoefte was aan uitbreiding, aan nieuwe projecten, maar eerder aan het verbeteren van bestaande locaties. We zijn nog wel betrokken bij nieuwbouw, maar dan op locaties waar eerder sloop heeft plaatsgevonden.”
Minder gericht op kapitaalinvesteringen, meer op kennis en kunde, een rol waar Jaco Meuwissen zich prettig bij voelt. Landelijk heeft hij voor zijn komst naar 3W jaren in de hoogste regionen bij ING Vastgoed gewerkt en heeft daardoor altijd een nationale blik op de markt gehad, dus breder dan Limburg. „Wij krijgen steeds meer waardering als herontwikkelaar van winkelcentra. Daardoor zijn we nu bijvoorbeeld druk bezig in Amsterdam waar we net opdracht hebben gekregen om de prestigieuze Kalvertoren in de Kalverstraat aan te pakken. Om dan dichter bij het project te zitten, vonden we het verstandig om ook van daaruit te kunnen werken. Maar Maastricht blijft onze hoofdvestiging.”
Het project Kalvertoren is een hele uitdaging, alleen al omdat het in de bekendste winkelstraat van Nederland ligt. „Vastgoedontwikkelaar Kroonenberg heeft ons benaderd vanwege onze creativiteit en ervaring om winkels en winkelcentra nieuw leven in te blazen door structurele aanpassingen, zowel bouwtechnisch als inhoudelijk,” zegt Jaco Meuwissen. „De Kalvertoren dateert uit de jaren negentig. Er is een nieuw concept nodig, want de markt verandert heel snel. Zowel het consumentengedrag alsook de eisen die retailers aan een winkelomgeving stellen. Vanuit 3W bedenken wij een nieuw concept en voeren dat ook uit. En we helpen mee in het verhuurtraject. Zo gaan we de entree verbeteren zodat consumenten een beter zicht hebben op de winkels in het centrum en een krachtiger welkomstgebaar wordt gemaakt. Je ziet bij dat soort winkelcentra dat het lastiger is geworden om de eerste etage aantrekkelijk te houden voor het publiek. Ook dat pakken we aan door betere en comfortabele verbindingen vanaf begane grond te realiseren. Ook al is de PC Hooftstraat in Amsterdam wellicht glamoureuzer vanwege de exclusieve merkenwinkels, de Kalverstraat blijft de drukste winkelstraat. Alle bekende grote winkelmerken zijn daar gevestigd en ook internationale winkelbedrijven richten zich tegenwoordig op de Kalverstraat. Dat zie je ook aan de huurprijzen, die liggen daar op het dubbele.”
Meuwissen ziet sowieso een ontwikkeling dat internationale winkelformules de focus hebben gelegd op Amsterdam. De hoofdstad is op dat gebied ook daadwerkelijk de belangrijkste stad van het land. Daarna komt er een sub-kopgroep met daarin Rotterdam, Utrecht, Den haag, Eindhoven en Maastricht. En daarna volgt pas het peloton met tal van andere Nederlandse steden. Zo kijkt de internationale vastgoedwereld naar Nederland op het gebied van winkelvestigingen, dat is een gegeven.
3W real estate is ook in andere steden in het land druk bezig met aanpassingen in winkelcentra, zoals bij de Barones in Breda, de Oranjerie in Apeldoorn en de Hofpassage in Enschede. Overal wordt de kennis en ervaring van de Maastrichtse ontwikkelaar op winkelgebied gevraagd.
Nauwgezet bestudeert 3W real estate de wensen van de hedendaagse consumenten. „Die stelt nu andere eisen,” zegt Meuwissen. „Dat gaat eigenlijk vrij snel. Er zijn nu drie typen koopgedrag. Dat is het boodschappen doen, dan heb je de doelgerichte aankopen van bijvoorbeeld een wasmachine en je hebt het funshoppen.”
De concurrentie van internet is ook voor 3W een gegeven, maar winkeliers kunnen daar ook adequaat op inspelen. „In de meeste branches moet je op beide podia aanwezig zijn, dat is een feit. Maar als je rekening houdt met de wensen van de hedendaagse consument, hebben winkels in veel gevallen wel degelijk toekomst. Wat niet wegneemt dat leegstand een oprukkend fenomeen is waar steden iets aan moeten doen. Dat kan niet altijd meer door te wachten op een nieuwe huurder. Je zult moeten werken aan een hernieuwde centrumvisie. Daar zijn we nu bijvoorbeeld mee bezig in Son en Breugel. In een aantal steden zie je dat de centra te ‘verwinkeld’ zijn. Daar is een overaanbod. Dus zul je het DNA in een aantal gevallen opnieuw moeten definiëren. Minder uniformiteit met steeds dezelfde winkelformules. Kleinschaliger, authentieker, je ziet dat het publiek dat waardeert en er bovendien ook behoefte aan heeft. En in een aantal gevallen de bestemming van een pand aanpassen, bijvoorbeeld van winkel naar horeca of woning. En ja, dat kan betekenen dat er dan minder huur gerekend kan worden. Maar alles is beter dan jarenlange leegstand. Simpel is dat uiteraard niet, want eigenaren van panden zijn vaak ook weer gebonden aan bankkredieten die verstrekt zijn op basis van winkelhuurprijzen. Maar in ieder geval zal er bewogen moeten worden, als blijkt dat de rek eruit is.”
De Provincie Limburg heeft in principe een regierol in het coördineren van het ontwikkelen van een adequate winkelstructuur, vertelt Meuwissen. Ook zij onderschrijft deze ontwikkelingen in de winkelmarkt. Meuwissen pleit er voor dat Nederland soepeler wordt als het gaat om regelgeving voor winkels. Met name als het gaat om mengvormen van functies (blurring concepts) en vergunningen. „In België heb je bijvoorbeeld een nieuw concept dat ‘de Wasbar’ heet. Je kunt daar de was laten doen maar ook een espresso of een wijntje drinken. Een soort hip ontmoetingscentrum. De komst naar Nederland wordt nu bemoeilijkt omdat die combinatie van alcoholische dranken schenken in een retailomgeving hier niet mag. Dat soort regelgeving is niet meer van deze tijd. Bij de ‘9 straatjes’ in Amsterdam heb je bijvoorbeeld Rapha Cycle Club Amsterdam. Een combinatie van gespecialiseerde fietswinkel en café in één concept. De bezoeker heeft een ruimte keuze uit fietsen, kleding en accessoires. In het café kunnen mensen elkaar ontmoeten en genieten van heerlijke kop koffie, thee of fris. Loopt als een trein. Overheden, nationaal en lokaal, moeten met hun tijd meegaan, de markt vraag erom.”
Het acteren op landelijke schaal leidt voor 3W real estate niet tot minder activiteit in Limburg. Momenteel zijn we actief bezig met de Brusselse Poort in Maastricht, Ligne in centrum Sittard en het winkelcentrum in Stein. „Gemeenten worstelen met vraagstukken omtrent de toekomstbestendigheid van hun stedelijke centrumgebieden. Onze rol is dan het maken van een gedegen DNA-analyse van de stad en vervolgens het in beeld brengen van de bezoekmotieven van de consumenten en de ontwikkelingen in de retailmarkt. Dit vertalen we dan in een positionering van de stad en vervolgens ontwikkelen we een passend voorzieningenniveau dat aansluit bij het DNA en de behoeften van de bezoekers zodat de stad ook in de toekomst relevant blijft. Deze aanpak slaat aan, momenteel ondersteunen we en zijn we in gesprek met een aantal stadsbesturen. Maar we beperken ons niet tot winkels. We zijn ook betrokken bij de campusontwikkeling bij Chemelot in Geleen en de Health Campus in Maastricht. We denken ook mee over het inrichten van ontmoetingsplekken, we kijken naar de openbare ruimten. Onze knowhow wordt ook daar gevraagd.”
3W telt zo’n 25 medewerkers en is daarmee een van de grotere ontwikkelaars in Nederland, zeker op het gebied van winkels. „Op het gebied van winkelontwikkeling behoren we tot de top-3. We hebben architecten, bouwkundigen, marketeers, kortom een multidisciplinair team van professionals die analytisch kunnen denken en de uitkomsten kunnen vertalen in maatwerk en creatieve oplossingen.”
De ambitie van 3W real estate is de komende jaren om volledig onafhankelijk te opereren, met slechts twee aandeelhouders, Jaco Meuwissen en Ward Vleugels. De samenwerking in de markt breidt zich uit naar buitenlandse investeerders. „Je ziet dat bijvoorbeeld Amerikaanse vastgoedinvesteerders iets willen doen in Nederland. Die weten ons te vinden. Kortom, we zijn klaar voor de toekomst.”
Tekst: Jo Cortenraedt
Fotografie: Joris Vroemen en 3W
