Huur in tijden van corona
Het is crisis. Iedereen voelt het. Sommige branches worden harder getroffen dan andere, maar iedereen wordt er op een bepaalde manier mee geconfronteerd. Ook in het huurrecht roept de crisissituatie veel vragen op. Huurders van zowel woonruimte als bedrijfsruimte kunnen geconfronteerd worden met betalingsonmacht – bijvoorbeeld door ontslag, of door een verplichte sluiting van het bedrijf.
De onrust in de samenleving neemt toe. Op overheidsniveau wordt gewerkt aan tijdelijke maatregelen. Die kunnen zowel in financiële zin als op het gebied van wetgeving enige verduidelijking of verlichting brengen. Brancheorganisaties sluiten principeakkoorden, zoals de detailhandel, waar verhuurders worden opgeroepen hun huurders tegemoet te komen door huuropschortingen te aanvaarden en rekening te houden met omzetverlies. Duidelijk is dat de oplossingen breed gedragen zullen moeten worden. Het is ieders probleem.
In het huurrecht staan de belangen van verhuurders en huurders in deze tijden soms haaks op elkaar. De huurder is vaak afhankelijk van coulance, zeker wanneer hij zijn bedrijf niet kán exploiteren vanwege een verplichte sluiting, iets waar bijvoorbeeld de horeca mee te kampen heeft.
Een dergelijke sluiting ligt in beginsel in de risicosfeer van de huurder, zodat het niet zo is dat de huurbetalingsverplichting niet meer zou bestaan. Of de huurders van deze (horeca)bedrijfsruimtes door de rechter in bescherming zullen worden genomen – en of een beroep op onvoorziene omstandigheden dan zal slagen – is nog niet duidelijk. Die rechtspraak zal zich langzaamaan ontwikkelen, maar helaas zal voor veel ondernemers van tevoren al het doek vallen. Het aantal faillissementen zal stijgen en verhuurders zullen zich wat dat betreft niet zonder meer rijk moeten rekenen.
Wanneer de huurder van een bedrijfsruimte namelijk failliet gaat, kan de curator de huur opzeggen, waarbij de huur dan uiterlijk drie maanden later eindigt. De verhuurder zit dan met een leegstaand bedrijfspand, met alle onzekerheden van dien. Zeker in deze tijden zal het niet gemakkelijk zijn snel een nieuwe huurder te vinden. Verhuurders doen er daarom verstandig aan de dialoog met huurders aan te gaan en te zoeken naar een oplossing. Met een gestrekt been erin gaan, biedt zeker niet altijd het beste resultaat.
De coronacrisis werkt uiteraard ook door in het huurrecht van woonruimte. Verhuurders van tijdelijk verhuurde woonruimte worden in bepaalde gevallen zelfs van overheidswege gedwongen hun huurders tegemoet te komen. Vorige week is de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten – met terugwerkende kracht – in werking getreden. Die ziet uitsluitend toe op huurovereenkomsten van woonruimte die tijdelijk zijn verhuurd (zelfstandige woonruimte maximaal twee jaar en studentenkamers maximaal vijf jaar) en waarvan de huurovereenkomst eindigt in de periode na 31 maart 2020 en vóór 1 juli 2020. De huurder kan een schriftelijk verzoek doen bij de verhuurder om de huurovereenkomst te verlengen met 1, 2 of 3 maanden (maar nooit later dan 1 september 2020). De huur wordt dan tijdelijk verlengd, zonder dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat, zodat de verhuurder wel na die verlenging alsnog van de huurder af kan.
De verhuurder mag het verzoek om verlenging slechts weigeren op grond van een aantal in de wet genoemde gevallen, zoals bijvoorbeeld wanneer hij al opnieuw aan een derde heeft verhuurd. De wet beschermt de huurder van tijdelijke woonruimte aldus in bepaalde mate, met name vanuit de gedachte dat men nu niet van een huurder mag verwachten dat hij/zij actief op zoek moet naar een nieuwe woning. Overigens kan deze tijdelijke wet nog worden verlengd, afhankelijk van de duur van de coronacrisis.
Hoe hard deze crisis ons gaat raken zal nog moeten blijken, maar in ieder geval is maatwerk en pragmatisme – zeker ook in het huurrecht – noodzakelijk.
Brusselsestraat 32-34, Maastricht (NL) – tripels.nl
